Mietrecht
Schimmel in der Mietwohnung: wer zahlt und wer beweist
Bei Schimmel in einer Mietwohnung gilt zuerst eine formale Regel: Der Mangel ist dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Wer das versäumt, riskiert Ansprüche — die Anzeigepflicht steht in § 536c BGB und geht jeder Diskussion über die Ursache voraus.
Erst danach beginnt die eigentliche Frage: Stammt die Ursache aus der Bausubstanz oder aus der Nutzung der Wohnung. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt diese Seite nicht.
Die übliche Reihenfolge
Dokumentieren
Fotos mit Datum und Maßstab, Ort und Ausdehnung notieren, Raumklima über einige Tage mit einem Hygrometer festhalten. Diese Unterlagen sind später die Grundlage jeder Diskussion.
Unverzüglich anzeigen
Den Mangel möglichst schriftlich mitteilen, mit Beschreibung, Ort und Datum. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern und nicht bei Gelegenheit. Ein Zugangsnachweis ist sinnvoll.
Frist zur Beseitigung setzen
Üblich ist, eine angemessene Frist zur Abhilfe zu benennen; für manche weiteren Schritte kann es darauf ankommen.
Ursachenklärung ermöglichen
Zugang für Besichtigung und Messung gewähren. Wer die Klärung verhindert, kann seine eigene Position schwächen — und die Ursache entscheidet über alles Weitere.
Über eine Minderung entscheiden
Eine Mietminderung tritt bei einem Mangel grundsätzlich kraft Gesetzes ein, ihre Höhe ist aber eine Bewertungsfrage. Vor einer eigenmächtigen Kürzung ist Rechtsrat sinnvoll, weil ein Zahlungsrückstand eigene Folgen hat.
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Zum FormularWer wofür einsteht
Die Zuordnung folgt der Frage, aus wessen Verantwortungsbereich die Ursache stammt.
| Lage | Wer in der Pflicht ist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Ursache in der Bausubstanz — Wärmebrücke, undichte Leitung, schadhafte Abdichtung | Grundsätzlich Vermieterseite: Beseitigung des Mangels | § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Mangel liegt vor und beeinträchtigt die Nutzung | Mietminderung tritt grundsätzlich kraft Gesetzes ein; die Höhe ist Bewertungsfrage | § 536 BGB |
| Mangel wurde nicht angezeigt | Mieterseite: möglicher Verlust von Ansprüchen, Haftung für vermeidbare Folgeschäden | § 536c BGB |
| Ursache im Nutzungsverhalten — Feuchteeintrag ohne ausreichende Abfuhr | In der Regel Mieterseite: Beseitigung und gegebenenfalls Schadensersatz | § 280 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag |
| Ursache bleibt trotz Untersuchung ungeklärt | Reihenfolge der Darlegung ist maßgeblich — in der Regel zuerst die Vermieterseite | Von der Rechtsprechung entwickelte Verteilung nach Verantwortungsbereichen |
Die Tabelle ersetzt keine Prüfung Ihres Falls. Über Ansprüche entscheiden im Streitfall die Gerichte, nicht dieses Portal.
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 535, 536, 536c, 280 · Stand 2. September 2026
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Zum Formular- Verteilung der Beweislast nach Verantwortungsbereichen
- Die von der Rechtsprechung entwickelte Regel, nach der grundsätzlich zunächst die Vermieterseite darlegen und beweisen muss, dass die Schadensursache nicht aus ihrem Verantwortungsbereich — der Bausubstanz — stammt. Erst danach muss die Mieterseite zeigen, dass sie die Ursache nicht durch ihr Nutzungsverhalten gesetzt hat.
- Praktisch bedeutet das: Ein pauschaler Vorwurf falschen Lüftens genügt in der Regel nicht. Zuerst steht die Frage im Raum, ob das Gebäude in Ordnung ist — und das lässt sich nur mit einer Untersuchung des Bauteils beantworten, nicht mit einer Vermutung.
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Zum FormularHäufige Fragen
Wer zahlt die Schimmelbeseitigung in der Mietwohnung?
Die Kosten trägt in der Regel die Seite, aus deren Verantwortungsbereich die Ursache stammt: Bei einem baulichen Mangel ist grundsätzlich die Vermieterseite zur Beseitigung verpflichtet, bei einer Ursache im Nutzungsverhalten die Mieterseite. Deshalb ist die Ursachenklärung der entscheidende Schritt und nicht die Beseitigung selbst.
Darf ich wegen Schimmel die Miete mindern?
Eine Mietminderung tritt bei einem Mangel, der die Nutzung beeinträchtigt, nach § 536 BGB grundsätzlich kraft Gesetzes ein — sie muss nicht erst bewilligt werden. Die Höhe ist jedoch eine Bewertungsfrage des Einzelfalls, und eine zu hohe Kürzung kann zu einem Zahlungsrückstand mit eigenen Folgen führen. Vor einer Kürzung sollte der Mangel angezeigt sein; ohne Anzeige kann die Minderung ausgeschlossen sein.
Wie viel Lüften darf der Vermieter verlangen?
Verlangt werden kann nur ein Lüftungsverhalten, das im Einzelfall zumutbar ist; wo diese Grenze liegt, beurteilen die Gerichte nach den Umständen der Wohnung.
Was gilt, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Bleibt eine angezeigte und mit angemessener Frist angemahnte Beseitigung aus, kommen weitere Schritte in Betracht — von der Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz bis zu Ansprüchen wegen des Mangels. Welcher Weg trägt, hängt vom Einzelfall ab und sollte vorher geprüft werden; Mietervereine und Anwaltskanzleien beraten dazu.