Versicherung
Wasserschaden in der Mietwohnung: Mieter, Vermieter, Mietminderung
Im Mietverhältnis teilen sich die Aufgaben nach einem Wasserschaden in der Regel so auf: Die Mietpartei zeigt den Mangel unverzüglich an (§ 536c BGB), die Vermieterseite muss die Wohnung grundsätzlich wieder in einen vertragsgemäßen Zustand bringen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und meldet den Gebäudeschaden ihrer Wohngebäudeversicherung. Die eigene durchnässte Einrichtung meldet die Mietpartei ihrer Hausratversicherung.
Wer im Mietverhältnis was tut
Den Mangel anzeigen, sobald er sich zeigt
Wer sie hat
Mietpartei
Norm
§ 536c Abs. 1 BGB
Was daran hängt
Wer nicht anzeigt, kann Rechte verlieren und schadensersatzpflichtig werden (§ 536c Abs. 2 BGB)
Die Wohnung wieder in vertragsgemäßen Zustand bringen
Wer sie hat
Vermieterseite
Norm
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
Was daran hängt
Erhaltungspflicht während der gesamten Mietzeit
Den Gebäudeschaden dem Versicherer melden
Wer sie hat
Vermieterseite als Versicherungsnehmer
Norm
§ 30 Abs. 1 VVG
Was daran hängt
Die Mietpartei ist nicht Vertragspartei der Gebäudeversicherung
Die eigene beschädigte Einrichtung melden
Wer sie hat
Mietpartei
Norm
§ 30 Abs. 1 VVG
Was daran hängt
Eigene Hausratversicherung, eigene Schadenaufstellung
Ortung, Trocknung und Instandsetzung dulden
Wer sie hat
Mietpartei
Norm
§ 555a Abs. 1 BGB
Was daran hängt
Duldungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen; Aufwendungen sind in angemessenem Umfang zu ersetzen (§ 555a Abs. 3 BGB)
Die Miete mindern, solange die Nutzbarkeit eingeschränkt ist
Wer sie hat
Tritt kraft Gesetzes ein
Norm
§ 536 Abs. 1 BGB
Was daran hängt
Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB)
Für einen selbst verursachten Schaden einstehen
Wer sie hat
Wer ihn verursacht hat
Norm
§ 823 Abs. 1 BGB, Vertragspflichten
Was daran hängt
Verschulden erforderlich; die Privathaftpflicht kommt in Betracht
Die Tabelle ordnet Normen zu. Ob in Ihrem Fall eine Pflicht besteht und in welchem Umfang, entscheidet sich nach dem Mietvertrag und den Umständen — im Streit vor Gericht.
Quelle: §§ 535, 536, 536c, 555a, 823 BGB · Stand Rechtsstand September 2026
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Zum Formular- Mangelanzeige
- Die Mitteilung der Mietpartei an die Vermieterseite, dass sich an der Mietsache ein Mangel gezeigt hat oder eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache erforderlich wird.
- § 536c Abs. 1 BGB verlangt sie unverzüglich. Wird sie unterlassen, ist die Mietpartei nach § 536c Abs. 2 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und kann die Rechte aus § 536 und § 536a Abs. 1 BGB verlieren, soweit die Vermieterseite wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Textform mit Datum empfiehlt sich deshalb, auch wenn das Gesetz keine Form vorschreibt.
Quelle: § 536c BGB · Stand Rechtsstand September 2026
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Zum FormularMietminderung: automatisch, aber nicht beliebig
Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, solange die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder herabgesetzt ist. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein — es bedarf keiner Erklärung und keiner Zustimmung. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht.
Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung im konkreten Fall: Ein unbenutzbares Zimmer wiegt anders als ein Fleck an der Decke, laufende Trocknungsgeräte in der Wohnung anders als ein Gerät im leeren Keller. Prozentwerte aus Urteilssammlungen sind Einzelfallentscheidungen und keine Tabelle, aus der sich ein Anspruch ablesen lässt.
Wer zu viel mindert, gerät mit der Miete in Rückstand — und ein erheblicher Rückstand kann nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigen. Eine Zahlung unter Vorbehalt hält die Rückforderung in der Regel offen, ohne einen Rückstand zu begründen. Ob und in welcher Höhe zu mindern ist, sollte im Zweifel geprüft werden, bevor die erste gekürzte Miete überwiesen wird.
Quelle: §§ 536, 543 BGB · Stand Rechtsstand September 2026
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Zum FormularWas die Mietpartei der Reihe nach tut
Gefahr beenden, soweit möglich
Wasser abstellen, wenn der Absperrhahn erreichbar ist. Strom in nassen Räumen abschalten, wenn das gefahrlos möglich ist. Sachen aus dem Nassbereich holen.
Dokumentieren
Fotos und Video mit Datum, Wasserstand, betroffene Räume, beschädigte Sachen einzeln. Dieselben Aufnahmen dienen später der Mangelanzeige, der Hausratmeldung und der Minderungsfrage.
Mangel anzeigen
Unverzüglich an die Vermieterseite oder die Hausverwaltung, in Textform mit Datum. Beschreiben Sie den Zustand und die Einschränkung, nicht die gewünschte Rechtsfolge.
Eigene Hausratversicherung informieren
Für die durchnässte Einrichtung mit eigener Schadenaufstellung. Der Gebäudeschaden läuft parallel über die Vermieterseite.
Zutritt für Ortung und Trocknung ermöglichen
Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden. Termine schriftlich bestätigen lassen, Protokolle aufheben.
Einschränkung fortlaufend festhalten
Welche Räume ab wann nicht nutzbar waren, wie lange Geräte liefen, wie laut sie waren. Ein einfaches Datumsprotokoll genügt in der Regel und trägt die spätere Minderungsfrage.
Quelle: §§ 536c, 555a BGB · Stand Rechtsstand September 2026
Trocknungsgeräte in einer bewohnten Wohnung
- Welche Geräte in welchen Räumen aufgestellt werden und für wie lange die Trocknung angesetzt ist
- Wer den Strom zahlt: Die Geräte hängen am Zähler der Mietpartei, die Maßnahme dient dem Gebäude
- Zählerstand vor dem Aufstellen und nach dem Abbau, schriftlich und von beiden Seiten bestätigt
- Ob und in welchen Räumen Geräte nachts abgeschaltet werden können, ohne die Trocknung zu gefährden
- Wer die Geräte betreut, das Messprotokoll führt und den Abbau veranlasst
- Wie die Beeinträchtigung dokumentiert wird — sie ist für die Minderungsfrage die Tatsachengrundlage
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Zum FormularHäufige Fragen
Darf ich die Miete mindern, wenn Trocknungsgeräte in der Wohnung stehen?
Eine Minderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes ein, soweit die Tauglichkeit der Wohnung herabgesetzt ist — laufende Trocknungsgeräte können eine solche Herabsetzung darstellen. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab; es empfiehlt sich, sie prüfen zu lassen, bevor gekürzt wird, denn ein zu hoher Abzug kann zu einem Mietrückstand führen.
Muss ich Handwerker und Trocknungsgeräte in die Wohnung lassen?
Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden, und die Beseitigung eines Wasserschadens gehört in der Regel dazu. Die Vermieterseite hat die Maßnahme rechtzeitig anzukündigen, außer sie ist nicht aufschiebbar. Aufwendungen, die Ihnen dadurch entstehen, sind nach § 555a Abs. 3 BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen.
Was ist, wenn die Wohnung unbewohnbar ist?
Ist die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig untauglich, entfällt die Miete für diese Zeit grundsätzlich nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Kosten einer vorübergehenden Unterbringung sehen die Musterbedingungen der Hausratversicherung begrenzt vor; ob Ihr Vertrag das enthält, steht in Ihren Bedingungen. Es empfiehlt sich, die Unterbringung vor der Buchung mit Vermieterseite und Versicherer zu klären und alle Belege aufzuheben.
Spielt es eine Rolle, ob ich den Wasserschaden verschuldet habe?
Für die Gebäudeversicherung in der Regel nicht: Versichert ist das Ereignis Leitungswasser, nicht das Verhalten — ein unverschuldeter Wasserschaden in der Mietwohnung ist grundsätzlich ebenso erfasst wie ein selbst verursachter. Eine Rolle spielt das Verschulden vor allem auf zwei Wegen: Kam das Wasser von einem anderen — etwa aus der Nachbarwohnung —, kommt Schadenersatz über dessen Haftpflicht in Betracht. Und bei grob fahrlässigem Verhalten kann der eigene Versicherer je nach Vertrag Leistungen kürzen. Unabhängig von der Schuldfrage empfiehlt es sich, den Schaden umgehend zu melden.
Wer zahlt die Renovierung nach einem Wasserschaden in der Mietwohnung?
Die Wiederherstellung nach dem Schaden gehört in der Regel zur Erhaltung der Mietsache und ist damit grundsätzlich Sache der Vermieterseite — etwas anderes als Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag. Trocknung, Putz und Anstrich der betroffenen Stellen trägt deshalb in der Regel die Vermieterseite beziehungsweise deren Gebäudeversicherung, sofern die Mietpartei den Schaden nicht selbst zu vertreten hat. Was darüber hinausgeht — etwa ein lange gewünschter neuer Belag im ganzen Raum —, bleibt Vereinbarungssache. Es empfiehlt sich, den Zustand vor Beginn der Arbeiten mit Fotos festzuhalten; im Einzelfall beraten Mieterverein oder Anwalt.