Wasserschaden durch den Nachbarn: der Haftpflichtweg

Erst die eigene Versicherung, dann die Verursacherfrage

Der schnellere Weg führt in der Regel über die eigene Police. Die Hausratversicherung reguliert die beschädigte Einrichtung, die Gebäudeversicherung den Schaden am Gebäude — beide unabhängig davon, wer das Wasser laufen ließ. Ob und in welchem Umfang sich der Versicherer das Geld beim Verursacher zurückholt, ist danach eine Sache zwischen den Versicherern.

Der Haftpflichtweg kann daneben aus zwei Gründen sinnvoll sein: Er kann Schäden tragen, die Ihre eigene Police nicht deckt, und die Selbstbeteiligung, die Ihnen sonst abgezogen wird. Er verlangt allerdings in der Regel ein Verschulden — Vorsatz oder Fahrlässigkeit der verursachenden Person.

Die drei Wege im Vergleich

Die Wege schließen sich nicht aus, sie werden nacheinander gegangen. Doppelt entschädigt wird grundsätzlich nicht: Was eine Versicherung gezahlt hat, kann nicht ein zweites Mal verlangt werden.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist von der Rechtsprechung entwickelt worden. Ob er in einer konkreten Konstellation greift, ist eine Frage des Einzelfalls und der jeweiligen Entscheidungspraxis.

Quelle: §§ 823, 906 BGB · Stand Rechtsstand September 2026

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

Ein Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld für eine Einwirkung, die von einem anderen Grundstück oder einer anderen Einheit ausgeht, die der Betroffene nicht rechtzeitig abwehren konnte und die eine zumutbare Beeinträchtigung übersteigt.

Die Grundlage ist § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, den die Rechtsprechung über seinen Wortlaut hinaus auf Fälle angewandt hat, in denen eine Einwirkung zwar rechtswidrig war, aber faktisch nicht abgewehrt werden konnte — etwa Wasser aus einem geplatzten Rohr in einer fremden Einheit. Der Anspruch verlangt kein Verschulden, gibt aber einen angemessenen Ausgleich und nicht zwingend vollen Schadensersatz.

Quelle: § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, entsprechende Anwendung durch die Rechtsprechung · Stand Rechtsstand September 2026

Was zu tun ist, wenn Wasser von nebenan oder von oben kommt

1. 01

   Zutritt zur Quelle herstellen

   Klingeln, anrufen, die Hausverwaltung einschalten. Ist niemand erreichbar und läuft das Wasser weiter, ist die Feuerwehr zuständig — eine Wohnungsöffnung ohne Einwilligung ist nichts, was Nachbarn untereinander regeln.

2. 02

   Wasser abstellen lassen

   Für das Haus lässt sich die Zuleitung an der Hauptabsperrung schließen. Wer das darf und wo sie sitzt, weiß die Hausverwaltung; im Zweifel wird über die Feuerwehr abgestellt.

3. 03

   Beide Seiten dokumentieren

   Ihre Wohnung mit Wasserstand, Räumen und beschädigten Sachen. Wenn Sie Zutritt haben, auch die Austrittsstelle in der anderen Einheit — mit Zustimmung der Bewohner, mit Datum, ohne Personen im Bild.

4. 04

   Eigene Versicherung melden

   Hausrat für die Einrichtung, Gebäude über Eigentümerseite oder Verwaltung. Nennen Sie in der Meldung, dass der Schaden aus einer anderen Einheit stammt, und mit welchen Angaben zur verursachenden Partei.

5. 05

   Die andere Seite schriftlich informieren

   Kurz, sachlich, mit Datum und Schadensbeschreibung, mit der Bitte, den Vorgang der eigenen Haftpflichtversicherung zu melden. Bezifferung und Schuldfrage klären in der Regel die Versicherer.

6. 06

   Selbstbeteiligung und ungedeckte Posten festhalten

   Was Ihre Versicherung abzieht oder nicht deckt, ist der Teil, der über den Haftpflichtweg geltend gemacht werden kann. Sammeln Sie dazu Abrechnung und Belege getrennt.

Was zu dokumentieren ist

• Datum und Uhrzeit, zu der Sie das Wasser bemerkt haben
• Fotos und Video Ihrer Räume mit erkennbarem Wasserstand, vor dem Aufwischen
• Herkunft, soweit erkennbar: Decke, Wand, Steigleitung, Nachbarwohnung
• Namen und Kontaktdaten der informierten Personen, einschließlich Hausverwaltung
• Einsatzprotokoll, wenn Feuerwehr oder ein Notdienst tätig geworden ist
• Ortungs- und Messprotokoll des Fachbetriebs mit Angabe der Austrittsstelle
• Ihre Schadenaufstellung und die Abrechnung Ihrer eigenen Versicherung mit ausgewiesener Selbstbeteiligung

Wohnungseigentum: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Verwaltung

In einer Eigentümergemeinschaft verläuft die Grenze nicht zwischen zwei Grundstücken, sondern zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Steigleitungen und tragende Bauteile werden in der Regel dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet; was im Einzelnen wozu zählt, ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Es empfiehlt sich deshalb, die Verwaltung immer zu informieren, unabhängig davon, welchen Weg Sie selbst gehen. Sie kennt die Zuordnung, hält die Verträge und kann Zutritt zu Bereichen verschaffen, zu denen Sie keinen haben.

Quelle: § 19 WEG · Stand Rechtsstand September 2026